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  • 投資收益跑不贏房貸利率,提前還房貸真的更劃算嗎?

    2022-05-26 09:27:41      來源:東江時報      作者:劉乙端

    摘要:

    “年輕人開始提前還房貸”“不想給銀行打工,就提前還房貸!”……房貸曾被視為個人能從銀行借到的最大額度、期限最長的資金。但最近提前還房貸的念頭卻在不少人的腦海中盤旋,更有不少人直接在社交平臺上曬出了提前還貸的經歷,相關話題也登上熱搜榜。

        投資收益跑不贏房貸利率,不少人選擇提前還房貸。    惠州報業全媒體記者周楠 攝

    投資收益跑不贏房貸利率,不少人選擇提前還房貸。 惠州報業全媒體記者周楠 攝

    “年輕人開始提前還房貸”“不想給銀行打工,就提前還房貸!”……房貸曾被視為個人能從銀行借到的最大額度、期限最長的資金。但最近提前還房貸的念頭卻在不少人的腦海中盤旋,更有不少人直接在社交平臺上曬出了提前還貸的經歷,相關話題也登上熱搜榜。提前還貸為何成熱門?提前還貸是否適合所有人?近日,記者進行了調查采訪。

    現象

    越來越多人選擇提前還貸

    過去,陳立一直聽別人說,有錢也千萬不要還房貸,要考慮通貨膨脹,要將手中的錢留下來“錢生錢”。然而在今年3月提前還了5萬元房貸后,陳立意識到,攢錢去提前還房貸“真香”。實際上,像陳立這樣提前還房貸的人并不在少數。

    提前還房貸的想法,一直盤旋在市民姜女士腦海中?!白罱恢北P算著提前還貸?!?月16日上午,記者見到姜女士時她就開門見山地說。據姜女士講,她當時辦理房貸時的利率是5.6%,一共貸了100萬元,采用的是等額本息的還款方式,30年還清?!懊吭乱€五六千元,感覺壓力挺大的?!彼f。為此,她在貸款滿一年后提前還了20萬元。即便提前還了20萬元,她還是覺得還款壓力有些大,因為除了房貸外,她還有車貸?!肮ば诫A層的話,一方面不會用閑錢去做生意搞經營,另一方面投資理財收益基本上沒有跑贏房貸利率的,雖然我的房貸利率隨著LPR的下降,已經從5.6%降到了5.4%,但這次有了30萬元的閑錢后,就想著再提前還房貸,以減少月供?!苯勘硎?,她再次提前還上這30萬元后,她每個月的月供可以降到2000多元?!?000多元的月供,只要用公積金還就行了,感覺會輕松很多?!?/p>

    無獨有偶,李先生也表示正在琢磨提前還房貸,理由是投資收益跑不贏利率?!拔耶敃r的房貸利率是5.6%,結合這兩年的理財行情,想要跑贏并不容易?!崩钕壬嬖V記者,他最近手頭上有10萬元的閑錢,如果是以前肯定直接投資理財了,但鑒于目前的行情,他打算提前還貸省點利息,“就當是投資理財了”。

    “不能讓銀行占了自己的便宜”。在各大社交平臺上,有不少人曬出提前還貸的經歷,提出省出的幾十萬元錢相當于理財?!?0年房貸意味著什么?猶如隱形的枷鎖,需要你工作穩定,收入穩定,踏踏實實干上30年,還貸30年,你買的房子才是你的?!毙〖t書上,一位提前還房貸的網友如是說道,30年的房貸給不少人帶去了精神壓力。

    究因

    投資收益跑不贏房貸利率

    為什么越來越多人萌生提前還貸的想法?這與近期房貸利率和理財收益持續下滑有一定關系。

    近日,連續三個月“按兵不動”的LPR迎來下調。5月20日,央行授權全國銀行間同業拆借中心公布,最新一期貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.7%,與上月持平,5年期以上LPR為4.45%,較上月的4.6%下調15個基點。

    就在幾天前,中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。通知提到,首套個人住房貸款利率下限調整為不低于市場報價利率減20個基點。也就是說,在5月20日之前,各家銀行根據當時的5年期以上LPR價格4.6%和客戶情況等具體因素,有權限將房貸最低降至4.4%。

    目前,惠州已有部分銀行跟進這一政策,首套房利率最低調至4.8%。眾所周知,目前個人住房商業貸款利率與5年期以上LPR掛鉤,疊加央行公布的最新LPR價格后,從理論上來說,我市個人房貸利率最低可至4.65%。這樣的利率水平自2017年以來就很難做到了,可以說是近幾年新低。有不少已購房市民吐槽,自己早一年買房,月供竟多出1000元,房貸利率驟降,讓已經辦理貸款、正在還貸的購房者很“扎心”。

    與房貸一起下行的,是近來理財投資收益的下行。2022年以來,全球資本市場出現了較大幅度的回撤,股票和基金都呈現一定程度的浮虧,而銀行理財、大額存單等風險較小的固收類產品收益率也持續走低。

    “理財理了個寂寞!股票被‘腰斬’,基金虧了4成,一來二去,40多萬元就沒了!還不如提前拿去還房貸呢!”市民程先生對記者訴苦道。

    以最受歡迎的理財產品為例,目前銀行所售的理財產品業績比較基準多在4%左右。但業績比較基準不等同實際收益率,業績比較基準更像是銀行、理財子公司定的“小目標”,最后實際能不能達到也不一定。此外,銀行發售的三年期大額存單利率和定期存款利率也出現了下降,相對于此前5%以上的房貸利率,如今理財收益已經難以覆蓋房貸利息。

    兩者的比較結果,成了一些人萌生提前還貸想法的理由,在他們看來,既然不能開源,那就只能選擇節流了?!艾F在市場不景氣,尤其是房貸斷供被強制拍賣的現象頻現,更是給大家敲響了警鐘?!背滔壬J為,越來越多人怕自己以后收入不穩定,還款壓力大,便索性把預備投資的錢拿出來提前還房貸,省下利息,就當是“理財賺的”。

    也有不少市民猶豫不決,擔心未來遇到緊急狀況可能會無力應對。對于提前還貸的缺點,姜女士也表示:“在提前還貸后,確實省了不少利息,但是自己手上的流動資金也緊了很多?!?/p>

    建議

    是否提前還貸因人而異

    提前還房貸究竟劃算不劃算?對此,業內人士認為,不能一概而論?!疤崆斑€貸有它的合理性。目前投資收益率低,理財產品也在逐步破剛兌,即使找到比房貸利率高的理財產品,用戶如果不夠專業,也存在理財收益不及預期甚至損失本金的可能性,未必最終跑贏銀行貸款利息?!比?60數字科技研究院分析師李萬賦表示,因此手上有閑錢且房貸利率高的用戶提前還清房貸,可以減輕心理的負債壓力。

    平安不動產市場研究副總監岳翔宇則表示,在通縮期,貨幣增值意味著能買到的商品增加,債務對應的實際商品數量也在增加,不如早還為妙。而眼下資產貶值伴隨著負債升值,因此提前還貸并不劃算。星圖金融研究院研究員黃大智也認為,對于未來一段時期內收入穩定且能按時還款的人群來說,不要降低生活質量去提前還房貸,握緊現金流才是王道。

    融通中蘭德按揭分析師湯麗娟分析,一般剛開始還款一兩年的借款人,如果貸款利率比較高,特別前兩年利率達到5.6%到5.8%的客戶,同時手頭上閑置資金的投資理財又不能產生高于銀行利率的收益,可以考慮提前還貸。但是湯麗娟提醒,對于還款期限已經超過三分一的,或者自身貸款利率低,特別早期利率打7、8折的客戶或者公積金貸款的客戶,提前還貸的意義不大。

    有銀行人士表示,若房貸選擇的是等額本息還款方式,前期利息占比較大,后期貸款本金占比增加,因此在貸款周期的前1/2期限內提前還貸較為劃算。而等額本金的還款方式,則是在貸款周期的前1/3期限內提前還貸。

    一句話總結,要不要提前還貸,還是要看貸款利率、個人的風險偏好及投資能力。如果貸款利率偏高、投資上比較保守并且對自己的投資能力沒有太大信心,可以考慮提前還貸減輕月供壓力。

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    提前還貸兩種方式

    現實中,能夠一次性還清房貸的畢竟是少數,大多數人只能部分還款。記者在采訪中發現,房貸提前部分還款后,貸款人面臨兩種選擇:貸款期限不變,減少月供;縮短貸款年限,月供不變。

    兩種方式如何選?某地產中介機構負責人陳翔宇表示,第一種方式可以降低貸款人每月還款的壓力,但累計支付的利息會相對較多,第二種方式可以大幅度減少利息總額。兩種方式各有優勢,還款人可根據自身實際情況選擇。

    比如,有位客戶2016年1月貸款80萬元,買了一套房,還款期25年,利率4.75%,月供4500余元。2022年,他有20來萬元,打算去銀行辦理房貸提前部分還款。

    這名客戶已還款6年,總計已還本金11萬余元,利息21萬余元,剩余本金68萬余元。如他不辦理提前還款,25年后他總計需要支付利息56萬余元,而提前歸還本金20萬元后,該客戶就有以下兩種選擇:

    第一種,貸款期限不變,減少月供:月供減少為3200余元,后期需要支付利息為25萬余元,相比于未辦理提前還款,利息少支付20萬余元。第二種,縮短貸款年限,月供不變:月供4500余元不變,減少還款年限為7.5年,實際還款年限17.5年,已還6年,剩余還款年限11.5年,共計需支付本息合計62萬余元,其中利息為14萬余元。相比于未辦理提前還款,利息少支付31萬余元。如此一對比,第二種方式可以少支付利息約10萬元,只是每個月月供要多出1000余元。

    到底選擇哪種方式,可以根據各自的情況做選擇。

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